東京都心のマンション価格は、長らく上昇傾向を続けていましたが、2016年7月の不動産価格指数調査によると、上昇から横ばいに転じたタイミングがまさに同月でした。
新築マンションは、２０２０年の東京オリンピックイヤーまで東京都心または近郊においてインフラ整備が拡充されるため、不動産価格上昇志向がこれから当面は続くことが予想されます。
それでは、中古マンション価格は今後どのように変化し推移するのかを予想してみます。
中古マンション全体では上げ止まりだが
中古マンションの在庫が近年急増している理由の一つに、日本の不景気脱却のための規制緩和があります。金融政策を積極的に行い進めている日本では、0金利からマイナス金利時代に突入し、景気を刺激する動きが止まりません。
このマイナス金利政策が実施されてから、新築マンション建設が急増したため、中古マンションの在庫過多となったのが現状です。
近年のマンション価格の変化と投資対象
東京都心周辺部（２３区）では、ここ3年間の価格推移をみると２３パーセントの上昇を記録しています。また、都心３区に限っては３７パーセント上昇という驚異的な数字になっています。
東京でマンションを購入する人は、大きく2タイプに分けられます。純粋に自宅用に供するための自己投資購入型と、第三者へ賃貸すること・相続に備えた収益不動産を所有することが目的のマンション経営投資型です。
自己の住まいのために購入する場合は、新築物件で専有面積も広いファミリータイプの需要が大きくなります。
反対に、家賃収入を目的としたマンション経営のために購入する場合は、一人暮らし向けのワンルームマンションタイプがおススメです。
新築マンション以上の利回り
マンション経営は、今や財をなした富裕層だけが行う金融投資ではありません。老後を考えれば、貯蓄のみに頼った生活は現実的にみると、これから高齢者になる人にとって甘く楽しいだけのものではありません。
そこで、一定収入を長く得るための手段として、今や一般サラリーマンにも興味深く受け入れられている「継続収入あり」の投資手段がマンション経営です。
２０年後のニーズ可否で投資物件が決まる
今後は各区の規制により、狭小タイプのワンルームマンションが減少していきます。だからこそ一般サラリーマンが投資をするには、このワンルームマンションは最適です。
現在行われている規制緩和で、中古ワンルーム購入価格は、金利を抑えて返済していくことができます。またファミリー層に向けたマンション戸数が急増して在庫過多な半面、23区の単身世帯は235万と言われ、2035年までに毎年1万世帯ずつ増加する見込みです。増え続ける単身者の確実なニーズをつかむことができるのはワンルームタイプのマンションとなります。
マンション評価が底つき、家賃も下落影響が出始めたと感じるタイミングの頃は、そのマンションで充分に収益を上げることができた後です。その時の評価に基づいて売却することを考えても、中古ワンルームマンションは充分に前向きで有益な投資物件となります。
