アパートやマンションには、定められた法定耐用年数というものがあります。この法定耐用年数は、投資に大きな影響を与えるものです。では、具体的にどのような影響があるのでしょうか。確認をしていきましょう。
耐用年数と減価償却
アパートやマンションなど、時間の経過に伴って価値が減耗していくと考えられる資産を減価償却資産といいます。この減価償却資産が使用に耐えうる年数を耐用年数といいます。
この耐用年数に応じて償却資産の取得費用を期間配分することを減価償却といいますが、本来において耐用年数は、資産の種類、使い方などによって個々に異なるものです。しかし、耐用年数を自由に設定できるとすると、利益操作に利用されてしまう恐れがあるため、恣意性を排除した公平な課税の実施という観点から、税法では「資産の種類」「構造」「用途」によって資産の耐用年数を一律に定めています。この耐用年数のことを法定耐用年数といいます。
減価償却費は、この法定耐用年数によって計算が行われるのです。
アパートやマンションなどの法定耐用年数は
資産の種類、構造などで法定耐用年数は変わります。アパートには木造、軽量鉄骨造などが多く、マンションには重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造が多いです。住宅として使用される構造別の法定耐用年数は次のように定められています。
木造（サイディング材）：22年
軽量鉄骨造（骨格材肉厚3.3mm）：27年
重量鉄骨造：34年
鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造：47年
なお、上記はあくまで税法の耐用年数であり、実際には耐用年数経過後も償却資産を使用することに何ら問題はありません。
法定耐用年数の違いが投資に与える影響
法定耐用年数の長短は投資に色々な影響を与えますが、老後の資産や長期所有を目的とするのであれば、残存する法定耐用年数は長い方が有利だといえます。
一つ目は長期のローンが組めることです。金融機関は、原則として法定耐用年数を超えた期間の融資はしません。返済期間が長期になると月々の返済額が小さくなり、キャッシュフローが良くなります。また、返済途中で借り換えを検討したときも残存期間が長いほうが有利です。
二つ目は減価償却期間が長くなることです。減価償却期間が長くなれば、減価償却費を費用計上できる期間も長くなり節税効果が長く得られることとなります。これにより、年金代わりの安定収入の収受という投資の目的も達成しやすくなります。
例えば中古物件で築10年程度経過ということであれば、木造アパートと鉄筋コンクリートマンションとでは耐用年数、減価償却期間に大きな違いが出てきます。もちろん鉄筋コンクリートマンションの方が投資金額は高くなりますが、木造アパートよりも高い賃料が設定でき、耐用年数が長いことにより得られる効果もありますのでお勧めします。
