分譲マンションには、所有者が区分所有する「専有部」と管理組合の共同所有となる共用部があります。物件の維持管理、修繕やバリューアップを考える際に、この境界を把握していないと思うように進められず、入居者を逃してしまうことにもなりかねません。
明確な区分については各マンションの管理規約に準拠することになりますが、一般的な考え方についてご紹介します。
マンションにおける共用部とは
「区分所有している部屋以外が共用部」と考えるのが、最も簡単な分け方です。エレベーターやエントランス、共用廊下、階段、駐輪場、あるいは清掃道具の入っている倉庫なども区分所有者で形成される管理組合の持分、つまり共用部にあたります。
これらは部屋の外にあるため、共用部だと判断しやすいのですが、意外な部分も共用部に含まれていることがあるので注意しましょう。
えっこんなところも共用部？
たとえば、日常的に何気なく使用しているバルコニーも、マンション管理規約の標準的なモデルとなる「標準管理規約」では共用部に該当しています。
マンション全体の消防設備点検でバルコニー内の避難器具の点検が行われ、バルコニーへのパラボラアンテナ設置が禁じられているケースが多いのもそのためです。「持分は共用部だけど、専用使用できる」という考え方です。
また、区分所有の部屋と共用廊下をつなぐ玄関扉。この外側部分も管理規約上の共用部にあたるケースが多くなっています。
共用廊下に面している部分は、外から見た際に景観がある影響ということです。景観も資産価値に影響がありますから、基本的に「外側」は共用部として管理組合の管理下におかれるのです。
区分を把握して修繕・リフォームを円滑に
区分所有の部屋を賃貸に出している場合、入退居に備えて修繕やリフォームを行うこともあるでしょう。しかし直したい箇所、入替えたい設備がもしかすると共用部かもしれないのです。
そうなれば、自分の一存で修繕できなくなってしまいますし、せっかくの入居希望者を逃してしまうことにもなりかねません。
管理規約はいわばマンション内の法律。区分所有者が把握、遵守することはもちろん、部屋を借りる賃借人にも守らせなければならないルールでもあります。
区分所有する管理規約に基づいて持分を把握し、規約にそって維持していく。そうすることが、所有するマンションの円滑な運営と、資産価値を高めることに繋がっていきます。
