ワンルームマンションの減価償却と耐用年数の関係

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ワンルームマンションを始めとする不動産投資で減価償却は帳簿上のキャッシュフローにおいて大変重要な意味を持つものです。減価償却は耐用年数と密接な関係を持ちますが、この耐用年数は投資対象の構造や新築、中古の別で年数が異なってきます。これらは不動産投資においてどのような役割を果たすのでしょうか。

 

ワンルームマンションなどの減価償却とは

不動産投資の対象となるワンルームマンションなど賃貸事業の用に供される建物は、時の経過に伴って摩耗していくため価値が減っていきます。このような資産を減価償却資産といいます。なお、土地は使用によって価値が減るとは考えられないため減価償却資産とはなりません。したがって、ワンルームマンションであれば、土地に対する持ち分などを除き、建物部分と設備が減価償却資産に該当します。

このような減価償却資産は、その資産が使用される期間にわたって、収益を産みだすことに貢献していると考えられるため、取得時点で全額を費用計上するのではなく、使用可能期間に配分することになります。この配分の手続きを減価償却といい、配分された費用を減価償却費といいます。

 

ワンルームマンションなどの耐用年数とは

減価償却費は使用期間にわたって配分されますが、この使用期間には財務省令の法定耐用年数が用いられます。例えば鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造のワンルームマンションは47年になり、軽量鉄骨造のアパートなどは19年となります。新築であれば、建物部分に該当する金額をこの法定耐用年数で配分することになります。中古の場合には残存耐用年数を見積もることになりますが、実際は簡便法といって、法定耐用年数の一部を経過している場合には「(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×20%」、法定耐用年数の全部を経過している場合には「法定耐用年数×20%」で計算した年数を使用することが多いです。

 

不動産投資における減価償却と耐用年数

不動産投資において減価償却費は節税効果に影響を与え、耐用年数は融資について重要な項目となっています。

減価償却費は実際の支出を伴わないという特徴を持った費用で、当該費用の計上は実際のキャッシュフローが悪化させることなく利益を減らせるため節税効果があります。耐用年数が長ければこの効果が長期に渡って持続することになり有利に働きます。

耐用年数が長く残っていれば融資を受ける際にも金融機関の評価が高く、長期返済のローンを組むことで返済額を抑えてキャッシュフローを良化させることができます。

このように耐用年数の長いワンルームマンションに投資を行うことで得られるメリットは多くありますので、これらの効果も考慮に入れた上で投資対象を検討されることをお勧めします。