ワンルームマンションを不動産投資の対象とした場合に最も重要なのは入居率です。ワンルームマンションへの投資は、入居者がいなければ収入が全く無い状態になり、管理費や固定資産税などの経費が出ていくばかりとなってしまいます。このような状況を回避するためには、どうすれば良いのでしょうか。
ワンルームマンションの入居率
入居率は稼働率とおおよそ同じ意味です。入居率には瞬間と期間で表される意味が異なってきますが、ワンルームマンションであれば瞬間は0％か100％かということとなります。したがって入居者がいなければ家賃収入が全く入ってこない状態となり、その時点では不動産投資は赤字が確定することとなります。このためワンルームマンションへの不動産投資では、入居者がいることが大変重要なことになるのです。賃借人の入居から退去までの期間が概ね3～4年だとしたら、入れ替えによる空室期間はできれば1ヶ月程度で長くても2カ月程度に抑えたいところです。このような空室の発生を避けるためにできることはどのようなことがあるでしょうか。
ワンルームマンションの空室発生の回避方法
ワンルームマンションへの投資の大敵である空室の発生を回避するためには、大きく二つあります。
ひとつは家賃を下げて入居者を募集することです。周辺の相場よりも数千円下げて募集をすれば、比較的早い段階で入居は決まることでしょう。しかし、ワンルームマンションで家賃を相場よりも大きく下げることは利回りの低下に直結することであり、投資利回りの確保の観点からも最後の手段としたいところです。
もうひとつは東京都心部などのワンルームマンションへのニーズが高いエリアでワンルームマンションへの投資を行うことです。このようなエリアの利回りの表面利回りは5％前後と低いものが多く、これを嫌って地方の高い利回り物件を購入される方もいらっしゃいます。しかし、表面利回りが高い物件は入居率が低い可能性もあり、結局、家賃を相当落とすか、空室期間が非常に長くなってしまい投資としては失敗というケースもあるので注意しましょう。
都心のワンルームマンションの入居率の高さは安心材料
不動産投資は長期的な視点をもって行わなければいけません。例えば30年間運用を続けるということになると、入居者の入れ替えは数回以上発生することも十分ありえます。この入れ替えの度に空室期間が長引いたり、家賃を落としたりしているとトータルリターンは極端に悪くなってしまいます。今後、日本の人口は減少期に入りますが、東京都心部では人口と単身世帯数の増加が継続する見込みです。このように入居率が今後も高いと予測されるエリアに投資を行って、空室リスクを極力回避しましょう。
