マンション経営の経費計上による所得税の節税

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マンション経営を行うことは投資である以上、収益の獲得が目的になると思います。しかし、ローンの返済などもあるために実際の収支が赤字になってしまうこともあります。このようなときでも経費計上によるマイナスを給与所得から控除することで所得税の節税ができ、実際の赤字を圧縮することが可能です。この節税効果について解説します。

 

マンション経営による所得税の節税

収入が会社からの給与だけであれば、通常は会社で税金の手続きを行ってくれるため確定申告の必要はありません。しかし、マンション経営を行うと不動産所得の収支計算をして毎年確定申告を行う必要があります。この不動産所得は給与所得と合計すること(損益通算といいます)ができるため不動産所得が赤字であれば、課税対象となった給与所得から不動産所得の赤字の額が控除されるため払い過ぎとなった所得税の還付を受けることができます。

 

実際の支出と不動産所得の経費

確定申告における不動産所得の計算では、収入からこれに対応する費用を控除して収益を計算します。この費用は経費とも言われるものですが、実際の支出とは異なるものがあります。

ローンの返済額は実際の支出となりますが、不動産所得の経費とはなりません。支払利息は経費となりますが、不動産所得が赤字となる場合には、支払利息のうち土地分に該当するものは経費となりません。しかし、不動産所得の計算においては、ローン返済額は経費にならなくても、これとは別に減価償却費を経費として計上することが認められており、これによって不動産所得の赤字が発生する場合には確定申告で給与所得から不動産所得の赤字分を控除するという損益通算ができるために払い過ぎている所得税の還付を受けることができるのです。

例えば入居者の入れ替えなどによる空室の発生とローン返済により実際の収支が5万円の赤字であったケースを想定します。ちなみに、年間5万円以上の返済を行っていため、ローンの返済が無ければ実際のキャッシュフローは黒字となります。確定申告において不動産所得が減価償却費を経費として計上した結果、20万円の赤字となったとします。この20万円の赤字は給与所得から控除することができますので、給与所得の20万円に課税された所得税は払い過ぎとなりますので還付されることになります。もし、給与所得による税率が20%であれば4万円が還付され、実際の収支の赤字も圧縮されることになります。

 

事業的規模で広がる必要経費の範囲

投資対象が510戸基準という規模を満たすようになると、事業的規模とみなされ節税効果が高くなります。事業的規模となると10万円だった特別控除が最高で65万円の特別控除となり、資産損失を全額経費として計上したりすることができるようになります。節税効果を高めるのであれば、是非、事業的規模への拡大を目指して投資規模を拡大していきましょう。