日本における所得税は所得が高いほど税率が高くなる累進課税となっており、住民税は定額の均等割と所得金額に応じた所得割で課税が行われます。したがって課税対象となる所得が高ければ高いほど支払う税金が多くなるということになります。サラリーマンであれば不動産投資を行った結果、確定申告によって課税所得を減らすことができれば、払い過ぎた所得税の還付を受けることができます。
所得税と住民税の税率
確定申告の目的のひとつに納付すべき所得税額を確定させることがあります。不動産投資を行っているサラリーマンであれば、給与所得は会社の年末調整を通じて明確になっていますので、不動産所得の計算を行って給与所得と合計して最終的な課税所得を確定させる必要があるのです。そして、この課税所得によって税率が決まり、所得税額が確定することとなり、既に納付している給与所得に基づく所得税に追加納付する又は還付を受けることとなります。なお、税率は5％から45％の7段階に区分されています。
住民税は、確定した所得に対して課税されるために基本的に還付はありません。住民税は所得に関係なく課される均等割と課税所得に課税される所得割があります。東京都では均等割が5万円、所得割の課税税率が10％となっています。
収入合算による所得税と住民税の節税効果
給与所得のあるサラリーマンが行っている不動産投資で、減価償却費の計上などにより不動産所得が赤字となった場合には、確定申告で給与所得から不動産所得の赤字の額を控除することが出来る（損益通算といいます）ため課税所得は年末調整時の給与所得よりも下がることになります。これによって所得税が多く支払われていることになり、超過分の還付を受けることが出来るようになるのです。この還付が発生する理由は、年末調整が行われているためです。サラリーマンの多くは給与所得以外に所得はなく、年末調整で計算された給与所得で会社の給料から天引きされていた所得税の調整を行ってしまうからです。そして、年末調整の後に確定申告によって更に修正を加えることになるため、還付が発生することになります。
一方、住民税は課税所得が確定してから徴収が始まるために、損益通算によって還付を受けるということはありません。しかし、損益通算によって課税所得は下がるので所得割の住民税は下がることになるので還付はなくとも節税になっていることに違いはありません。
確定申告は必ず行いましょう
不動産所得の収支が赤字になったということで税金は発生しないからと確定申告をしないという方がいらっしゃいます。しかし、損益通算による所得税、住民税の節税は確定申告をしなければ、その恩恵を受けることが出来ませんので、必ず確定申告を行うようにしましょう。
