ワンルームマンションは入居が無ければ、そもそも家賃収入が無いことになります。したがって、ワンルームマンションへの投資を考えた場合に最も気になるのは、将来にわたり賃貸需要があるかどうかだと思います。それでは、ワンルームマンションへの投資はどこのエリアに所在する物件に行えば空室発生のリスクを低めることができるのでしょうか。
単身世帯の推移
平成27年国勢調査の結果によると大正9年から増加を続けていた人口は、平成22年の128,057千人から平成27年の127,110千人へと国勢調査開始以来、初めて減少に転じました。今後は急激に人口が増加する見込みは乏しく、いよいよ人口の減少傾向が始まったというところです。
このように人口が減少傾向を示すなかで長期にわたる不動産投資に不安を抱く方もいらっしゃるのではないかと思います。しかし、全体の人口は減少しても人が増え続ける都市では引き続き高い住宅需要が見込まれます。今後はそのような都市に不動産投資を行わなければ、空室リスクが高くなっていくことになります。
人口が減少傾向に入っても、東京都23区では平成22年から27年の5年間で327千人の人口増加となっています。さらにワンルームマンション需要の中心となる単身世帯は、東京都総務局統計部の「東京都世帯数の予測」によると東京都23区は平成27年の約235万世帯が平成47年には248万世帯まで増加する予測となっています。
どこまで予測が的中するかはさておき、今後も東京都心部では人口と単身世帯の増加が見込まれており、このような都市にワンルームマンションの投資を行うことが空室のリスクを低くするのです。
ワンルームマンションの需要と供給
東京には官公庁の中心機能があり、企業の本社も多く集まっています。また、生活様式の変化による晩婚化、離婚率の上昇、大学の都心回帰などワンルームマンションを需要する単身世帯が増加する要因も数多くあります。このような状況にあるにも関わらず、ワンルームマンションの建築規制は2000年頃から強化され、現在では東京23区全てに何らかのワンルームマンションの建築の規制条例・要綱が定められています。2006年からワンルームマンションの新規供給は毎年概ね6千～8千戸で推移しており、需要に供給が追い付いていない状況です。
今後価値が増していくワンルームマンション
ワンルームマンションへの賃貸需要に対して供給が追い付かない状況下では、必然と中古物件へ注目が集まることになります。中古物件のなかでも立地などの利便性が高いワンルームでは競争も起こり、賃料は下がらない若しくは今後上昇することも十分にありえます。また、賃料上昇の期待から元本価値が上昇してキャピタルゲインも狙える市場になっていく可能性もあります。このようなことから東京都心部の特に利便性の高い魅力的なワンルームマンションは不動産投資の市場で人気が高まっており、今後もこの人気は益々高まっていくと予測されます。
