新築という響きには特別な魅力があります。特に日本では中古よりも新築が好まれる傾向が強いように思われます。ワンルームマンションへの投資でも、新築物件と中古物件とでは新築の方が良いのでしょうか。新築物件と中古物件のメリットとデメリットを考えてみます。
新築物件のメリット・デメリット
マンション経営で最も大切なことは、賃借人がいることです。ワンルームマンション経営では特に大切です。
新築物件の最も大きなメリットは、賃料水準を高めに設定してもすぐに入居が決まる確率が大変高いことです。やはり新築のプレミアム感は賃貸市場でも高いのは間違いありません。また、専有部分の設備も新品であるために修繕費などのコストが中古と比較して少なくて済むことや、最新の設備ですから賃貸ニーズを満たす期間が長く保持できることも新築物件のメリットです。
デメリットとしては購入価格が高くなることです。新築物件は開発コストが価格に乗るため、どうしても割高感があります。また、管理の状態なども実際の稼働前のために確認できないこともデメリットとなります。
価格は割高になりますが、新築は金融機関での評価が高く耐用年数も長いことから、融資を受ける条件が有利になります。
中古物件のメリット・デメリット
中古物件のメリットは新築物件と比較して利回りが高いことです。新築と中古を比較した時の価格の下落幅よりも賃料の下落幅は小さいために、中古物件の利回りは高くなります。また、実際の管理や賃貸の状況の記録などを確認した上で、物件を検討することが可能なこともメリットです。
しかし、利回りが高くても次のようなデメリットがあります。
築年が古くなると、旧耐震基準の物件など耐震性に問題がある可能性を含んだ物件もあるため注意が必要です。また、エアコンや給湯器など、設備の更新が行われていないケースがありますので、更新時期と費用の確認をし、思わぬ修繕費を負担することの無いように気を付けなければいけません。
中古物件は投資ローンの利用などに際し、残存する耐用年数などから新築に比べて担保力が劣ります。その分、価格が安くなっていると言えますが、購入の際には資金調達の計画をしっかりと立てるようにしましょう。
投資物件として検討しましょう
以上のように新築物件と中古物件にはそれぞれメリットとデメリットがあり、どちらが良いかということは一概に決められるものではありません。
大切なことは、収益不動産を購入の際には、投資物件の購入であることを十分に意識して検討することです。自分が住みたい物件を選ぶのではなく、人に貸すことで家賃収入の獲得が期待できる物件を選ぶという視点が大切です。
新築物件と中古物件のメリット・デメリットを認識し、しっかりと物件の検討を行った上で購入の意思決定されることをお勧めします。
