売主物件のメリットとデメリットは?仲介物件と何が違う?

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売主物件といわれる物件を購入すると仲介手数料を支払う必要がありません。通常は不動産の売買を行うと仲介業者に仲介手数料を支払いますが、何故不要となるのでしょうか。売主物件のメリットとデメリット、仲介物件との違いについて考えてみます。

売主物件とは?

不動産を不動産会社から購入する場合に、その会社が売買物件とどのような関わり方をしているかを表すのが「取引態様」です。この取引態様には「売主」、「代理」、「仲介」の3つがあります。このうち不動産会社が売主となっている物件を売主物件と呼びます。

この売主物件とは、不動産会社が直接購入者に対して物件を売却するため、仲介手数料が発生しません。個人などが売主となることもありますが、不動産の売買には専門的な知識が必要となるため、あまり見かけることはありません。

売主物件のメリット

売主物件のメリットは、買主が仲介手数料を支払う必要がないことです。仲介手数料は、仲介を行った業者が売買成立の報酬として定められた金額を上限に依頼主に請求することができ、400万円を超える物件の仲介を行えば、売買価格の3%に6万円と、その合計額に対する消費税を加算した金額が手数料となります。したがって3000万円の物件の売買であれば、約100万円が仲介手数料となります。これを支払う必要が無いということであれば、間違いなく買主にとってはメリットでしょう。

しかし、適切な売買価格でなければメリットとはなりません。売主が過剰な利益を得るため、手数料をはるかに超える金額を売買価格に上乗せしているケースもありますから注意が必要です。

また、売主が宅建業者であることが殆どであり、瑕疵担保責任を買主に対して負うことが法で決められていますので、その点でもメリットが認められます。

売主物件のデメリット

売主物件は仲介と異なって売主と買主とが直接売買となるため、買主側についてアドバイスをしてくれる不動産の専門家はいないことになります。したがって物件や契約書のチェックなどは、買主が自分で行わなければいけません。また、ローンの手続きも基本的には買主自身が行う必要があります。

仲介物件との違い

仲介物件であれば、仲介に入った業者が買主のために様々な手続きや物件、契約書などのチェックを行ってくれるので安心感があります。売主物件は購入時に仲介手数料の支払いが無いのは確かに魅力的ですが、買主側に不動産に対して専門的な知識が無いのであれば、収益物件は長期に渡って運用しますから、仲介物件のほうが安心して購入できるのかもしれません。

しかし、売主物件として売主が信頼できる業者で、購入後も賃貸や管理などワンストップのサービスを提供してくれる会社であれば大きな安心材料となります。

このような業者は、分かりにくくて不安なローンについてもしっかりと対応してくれるほか、金融機関との提携により、複雑なローン手続きを代行してくれるケースが多いので、このような業者であれば売主物件を積極的に検討して良いでしょう。