マンション経営で得られる節税効果とは

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節税効果を得られることがマンション経営によるメリットであると言われますが、この節税効果とはどのようなものなのでしょうか。

 

マンション経営を行うことで得られる節税効果

マンション経営を行うことで得られる節税効果は大きく二つに分かれます。ひとつは所得税、住民税に対する節税効果、もうひとつは相続税、贈与税に対する節税効果です。

所得税、住民税に対する節税効果とは、マンション経営による必要経費を漏らさず計上することで課税所得を出来る限り低くすることにあります。所得税と住民税の所得割が課税所得に税率を乗じて算定されるのですが、減価償却費の計上などにより不動産所得が赤字となっている場合には、損益通算によって年末調整を行っているサラリーマンであれば、納付済の所得税の還付を受けることができます。

相続税、贈与税に対する節税効果とは、一般的に不動産の課税価格が時価よりも低額になることにあります。相続税、贈与税の計算では、財産評価基準を用いて財産評価を行うのですが、賃貸に供していることで評価額は更に下がるため、時価の半分ぐらいになることもあります。なお、遺産が現金の場合には、金額がそのまま評価額となりますので、いかに節税効果が高いかをご理解いただけると思います。

節税効果に過度な期待は禁物

マンション経営を行って節税をするといっても、納める税金が驚くほど安くなるというものではありません。特に所得税の計算ではその傾向が顕著です。所得税の節税効果は赤字による損益通算によって還付を受けるというよりも、経費を可能な限り計上して納める所得税を安くするという考えが大切です。不動産所得を赤字にすれば損益通算により税金が還付されますが、これは赤字が実際の支出として伴わない減価償却費の範囲内に限っての節税であり、実際の収支が赤字になっていては還付される税金以上に資産を減らしていることになるのです。減価償却費の計上は、建物の耐用年数の残期間に限られていることにも留意しましょう。

節税だけを目的としてはいけない理由

節税だけを目的としてしまうと、マンション経営で最も大切な物件の選定が甘くなってしまいます。単純に赤字を出せば節税になると勘違いしているとなおさらです。マンション経営の主たる目的は、長期的に安定したキャッシュフローの獲得にあります。自己の資産を目減りさせる資産を所有していることは不動産投資自体が失敗しているということに他なりません。

不動産所得が黒字になっても、不動産所得を超える税金が課税される訳ではありません。キャッシュフローの獲得が第一の目的であると意識してマンション経営を行いましょう。