マンション経営には節税効果がありますが、実際にはどのような仕組みで効果が得られるのでしょうか。節税とはいっても仕組みを知っているのと知らないのとでは得られる効果に差が出ますので、仕組みを理解しておくことが大切です。
マンション経営と直結する節税とは
マンション経営による節税とは、不動産所得を可能な限り少なくして納めるべき税額を少なくすることです。これにより住民税の所得割による税額も少なくなります。まず、この仕組みについて説明します。
所得税は、確定申告により納税額が定まります。不動産所得も確定申告の対象なので申告が必要ですが、マンション経営は事業ですから、家賃収入から必要経費を控除して不動産所得を求めることになります。まずは、必要経費として認められるものは忘れずに計上することで不動産所得の額が少なくなる訳ですから節税となります。また、不動産所得が赤字の場合には、当該赤字に対応する所得税が還付される仕組みになっています。減価償却費は実際の支出を伴わない必要経費として計上が出来るため、減価償却費の金額以内の赤字であれば高い節税効果が得られます。
こうして確定申告で計算された課税所得をもとに住民税の課税所得が計算されますので、住民税も節税できる仕組みになっています。
相続税と贈与税における節税
マンション経営と、相続税および贈与税における節税とは直結するものではありませんが、長期運用の中では万が一のこともありますので、その仕組みは理解しておく必要があります。相続税及び贈与税は、課税価格が税金計算の基本となりますので、課税価格が低くなればなるほど節税につながります。
不動産の相続税と贈与税の計算の基礎となる課税価格は、国税庁の財産評価基準による評価額となります。まず、土地は相続税路線価などで評価が行われ、概ね時価の7～8割程度であり、建物は固定資産税評価額で時価の5～7割程度となります。マンション経営によって賃貸されているマンションは、さらに貸家建付地の適用を受けたり小規模宅地の特例などを受けたりすることで大幅に評価額が下がることになり、時価の半分以下になることもあります。相続税、贈与税はこのような仕組みで評価が行われるため、マンション経営は節税となるのです。
マンション経営の節税はいつもの心掛け
マンション経営による所得税、住民税の節税とは、普段からの心掛けが大切です。マンションの確認に要した交通費や関連する書籍の購入費用など、細かいものまで忘れずに記録することが節税につながるということを常に意識しましょう。
