マンション経営によって得られた所得は不動産所得となります。確定申告とは、毎年1月1日から12月31日の1年間で得た不動産所得を含む全ての所得を計算し、納税額を確定させるための手続きのことです。この計算の過程の中で損益通算というものが出てくることになりますが、高い節税効果を上げることができる制度のため、やり方など十分に理解しておきましょう。
所得と損益通算
所得とは、収入から収入を得るために必要な経費を控除した金額です。所得には、不動産所得、事業所得、譲渡所得、山林所得、利子所得、退職所得、給与所得、一時所得、雑所得、配当所得の10種類に区分されています。
損益通算とは、損失すなわち赤字となっている所得を他の黒字の所得金額から控除することを意味します。しかし、この損益通算が行えるのは、不動産所得、事業所得、譲渡所得、山林所得の4つの所得で発生した赤字だけに限られているのです。これは他の所得では赤字の発生が想定されてないことが理由のひとつです
損益通算のやり方
損益通算には決められたやり方があります。所得をまず二つのグループに分けます。このグループは経常的に発生する所得のグループ(グループ①)と、臨時的に発生する所得のグループ(グループ②)となります。グループ①は不動産所得、事業所得、利子所得、配当所得、給与所得、雑所得、グループ②は譲渡所得、一時所得となります。分離課税の対象所得である退職所得と山林所得などは当該グループには入りません。
今回はマンション経営で赤字が発生した場合の損益通算のやり方をみていきます。
第1段階
不動産所得の赤字はグループ①の他の黒字の所得から控除します。このため給与所得以外の所得が無いサラリーマンがマンション経営を行った結果、不動産所得が赤字であれば、給与所得から控除することになります。
第2段階
もし、第1段階で消化しきれない赤字が残る場合には、グループ②の損益通算の結果が黒字であればここから控除をします。
第3段階
第2段階でも赤字が残るようであれば、山林所得、退職所得の順番で赤字を控除していきます。
以上の手順に従って損益通算を行ったにも関わらず赤字が残る場合には、当該赤字額は純損失として扱われ、繰り越し控除を行うことができます。
損益通算は節税のポイント
マンション経営を行うサラリーマンであれば、損益通算によって給与所得から不動産所得の赤字分を控除することが可能となります。これにより既に納税済の所得税が還付されるとともに、住民税も損益通算後の所得での課税となるので安くなります。
赤字というと印象が悪いかもしれません。しかし、不動産所得には実際の支出を伴わない経費である減価償却費によって、実際のキャッシュは黒字でも確定申告上の収支は赤字となることがあり、高い節税効果を得られるのです。
高い節税効果を得ることもマンション経営の利益のひとつですから、損益通算のやり方をマスターして確定申告に役立ててください。