住宅ローンの繰り上げ返済は手元の預貯金を少なくしてしまうものの、返済期間の短縮や返済額を少なくできるという効果があります。それでは投資マンションの購入で利用したローンについて、繰り上げ返済を行うとどのようなメリットとデメリットがあり、どのようにローン計画を立てることが有効なのでしょうか。
繰り上げ返済の種類
繰り上げ返済には大きくふたつあります。ひとつは月々の返済金額を変えずに返済期間を短縮する「期間短縮型」、もうひとつは返済期間を変えずに月々の返済金額を少なくする「返済額軽減型」です。
この繰り上げ返済は必ずできるということではなく、金融機関によっては繰り上げ返済に手数料を必要としたり、返済の金額に制約がありますので注意が必要です。
繰り上げ返済のメリットとデメリット
住宅ローンであれば、返済期間が短くなったり月々の返済額が少なくなったりするメリットのほうが大きいと言えます。これは収益を産まないマイホームだからこそ言えるのであって、収益を産み出すマンション経営の場合にも同じことが言えるかというとそうでもありません。
マンション経営の観点からみた不動産投資ローンの利用目的には、レバレッジ効果によって自己資金の投資効率を良くすること、団体信用生命保険への加入によって生命保険効果を得ることが挙げられます。これらの効果を得るためには、借入れしていることが前提となります。
マンション経営における実質利回りが借入れ金利を上回っているのであれば、購入金額のうち借入れ金額の占める割合が大きければ大きいほど、自己資金の投資効率が高くなります。生命保険効果も借入残高が大きい方が、効果が高くなります。したがって、繰り上げ返済を行うとこれらの効果が小さくなってしまうというデメリットがあるのです。しかし、返済額軽減型の繰り上げ返済を行うと毎月の返済額が少なくなることから、キャッシュフローが改善するというメリットは得られます。
有効なローン計画とは
投資家の年齢、状況、投資スタイルなどによって有効なローン計画は異なってきますので、一概にどれが良いということは言えません。しかし、マンション経営という観点からすれば、返済しても手元にキャッシュが残っている状態であれば、繰り上げ返済を行ってもメリットはほとんど得られないといえます。
借入れの際には月々の収入と返済額とのバランスを十分に考慮した上でローン計画を立てることが、一番需要だということには間違いは無さそうです。
