マンション経営によって家賃収入を得るということは、不動産所得を得るということになります。不動産所得には、所得税が課税されることになりますが、その一方で節税効果を産み出すこともあると言います。これはどういうことなのでしょうか。
家賃収入と不動産所得
マンション経営によって家賃収入を得ることは、不動産所得を得ることになります。勘違いされる方も多いのですが、「家賃収入＝不動産所得」ではありません。マンション経営によって家賃収入を得るためには、その事業を行うための費用が必要です。これらの費用には、テナント募集費用、建物管理費、修繕費など実に様々な種類があります。これらの費用を家賃収入から控除したものが不動産所得となります。確定申告では、不動産所得から特別控除という控除を行うことが認められています。
不動産所得が特別控除を上回る黒字であれば所得税が課税されることとなり、定められた税率分の所得税を納税しなければいけません。また、住民税も課税されることになります。一方で、マンション経営に要した費用が家賃収入を上回れば不動産所得が赤字となり、給与所得などがあれば、既に納めた税金が還付されるという節税効果を産み出すことになります。
家賃収入と節税効果
家賃収入を得ているにも関わらず節税効果があるというのは、不動産所得が赤字になれば給与所得などによる納税済の所得税が還付されるという点にあります。これはマンション経営を行っている者のメリットといえます。しかし、この仕組みについて誤解をしている場合には、メリットがデメリットにもなりかねませんので注意が必要です。
マンション経営によって節税の恩恵を受けるためには、不動産所得を赤字にすれば良いという形だけの理解をしてしまうと、税金の還付を受けられても資産を減らし続けているということが起こる可能性があります。例えば100万円の赤字の不動産所得がある場合に、所得税が20％の税率だとすれば、20万円の還付が受けられることになります。しかし、その100万円の赤字の内容が問題なのです。例えば不要な修繕費に100万円を費やして不動産所得をわざと赤字にして、20万円が還付されても80万円は資産を減らしたということになってしまうのです。
減価償却費での赤字が理想
マンション取得時に支払った売買価格のうち、建物相当額を期間配分した減価償却費は実際の支出を伴わない費用です。当該費用の計上によって不動産所得が赤字になるときに、節税効果は大きくなります。家賃収入を得ながらにして、かつ、節税を効果的に得るためには、課税の仕組みを理解することが大切です。
