ワンルームマンション経営を左右する空室率

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区分所有のワンルームマンション一戸への投資では、空室が発生すると家賃収入が全く無くなります。しかし、修繕積立金、管理費、固定資産税など、入居の有無に関わらず費用は発生し、さらにローンの利用があれば返済も続けなければいけません。賃貸物件としてのワンルームマンションを選ぶ際には空室率が大きなポイントになります。

 

ワンルームの空室

一戸のワンルームマンション経営において、オーナーに最もダメージを与えるのは空室の発生です。一棟マンションやアパートへの投資では、一室が空室になっても他の部屋に入居があれば家賃収入を得ることができます。しかし、ワンルームマンション一戸だと空室は赤字を意味することになり、賃貸経営に大きな打撃を与えます。

ワンルームマンション経営における空室発生リスクへの対応策のひとつとして複数戸の所有がありますが、そんなに簡単に購入できないという方もいることでしょう。そこで有効な事前の防御策として、空室率が低いエリアの物件を選ぶという方法がお勧めです。

空室率の低い(入居率の高い)エリアとは

空室の発生は賃貸経営に打撃を与えますが、基本的に空室は発生するものです。特にワンルームマンションは回転率が高く、入居者は4年前後で退去すると言われています。単純に考えると、20年以上の長期運用を考える場合には4、5回以上の入居者の入替があるということになり、空室の発生は避けて通れません。そのためワンルームマンションの物件選びでは、空室率が低いエリアの物件を選ぶことが大切なのです。

空室率の低いエリアとは賃貸需要の高いエリアのことであり、単身世帯が多く集まるエリアということになります。日本の人口は既に減少傾向にありますが、今後も東京都の人口は増加を続ける見込みであり、それを牽引するのは単身世帯の増加です。したがって東京都の都心エリアが空室率の低い(入居率の高い)エリアということになります。

都心エリアの物件のメリット

都心エリアにある物件の空室率が低くなるのは、様々な人々が集まってくるためです。賃貸ニーズが物件とマッチしなければ入居には至りませんが、東京の都心では学生、未婚の社会人、単身赴任者など需要者の属性が様々なため、所有する賃貸物件と賃貸ニーズがマッチする可能性が高くなるのです。バラエティに富んだ賃貸ニーズは、長期的な運用を考える投資家にとっても大きなメリットのあるエリアとなります。

空室が発生しても空室期間1カ月で新しい入居者が決まればダメージは小さくなりますし、1カ月の礼金を収受できれば原状回復費程度の出費で収まります。空室率の低いエリアで多くの人の賃貸ニーズを満たす物件を選ぶことが賃貸経営では大切です。