マンションの耐用年数が返済期間に影響

%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%e3%83%a7%e3%83%b3-%e8%80%90%e7%94%a8-%e5%b9%b4%e6%95%b0

マンション経営を行うために、多くの人が金融機関からの不動産投資ローンを利用する事と思われます。入居者が支払う家賃から、これを月々のローン返済に充てるのが賃貸経営の基本的なモデルですが、返済期間はマンションの耐用年数の影響を受けるため、これがキャッシュフローにも大きく影響します。

 

返済期間が賃貸経営に与える影響

低金利下では、金融機関からの借入によってレバレッジを効かせた不動産投資を行う事で、自己資金の投資効率が高まります。すなわち少ない投資額でより大きな利益を獲得する事が可能となるのです。だからといって借入額を単純に増やせば良いのかというと、そういう訳にも行きません。借入額が増えれば当然に返済総額も増える事になるためです。

マンション経営の基本は、獲得した家賃から賃貸経営に要する費用の支払いとローンの返済を行う事ですから、返済が家賃収入で賄えないと経営破綻になりかねません。そこで借入額と返済額のバランスを検討する事になるのですが、返済期間を長くすると月々の返済額は小さくなり、キャッシュフローに余裕が生まれます。そして、この返済期間にマンションの耐用年数が大きく影響するのです。

耐用年数と返済期間

金融機関の設定するローンの返済期間には、建物の法定耐用年数が影響します。法定耐用年数とは、建物の構造によって税法で定められた、法定上で使用可能と見積もられた期間の事です。

居住用の建物で木造は22年、軽量鉄骨造が27年、鉄骨造が34年、鉄筋コンクリート造が47年といった様に定められています。金融機関によって違いはあるかもしれませんが、基本的に木造のアパートでは新築であっても22年が最長となります。

中古となると経過年数を耐用年数から控除した期間が返済年数の上限となります。このため同じ経過年数の物件であれば、木造のアパートよりも鉄筋コンクリート造のマンションのほうが長期の返済期間を設定する事が可能で、月々の返済額を少なくして安定したキャッシュフローと返済計画が立てやすくなります。

金融機関は安全性を重視

金融機関は対象となる物件の耐用年数だけで返済期間を決める訳ではなく、融資を受ける方の年収、職業、勤務年数など、他の要素も考慮に入れた上で条件を決定します。しかし、マンションは鉄筋コンクリート造もしくは鉄骨鉄筋コンクリート造であるのが一般的である事から、法定耐用年数が長く長期の返済期間を設定するためには有利である事に違いはありません。

マンション賃貸経営による不動産投資をお薦めする理由の一つとして、法定耐用年数が長く、長期の返済期間が設定できれば良好なキャッシュフローを得やすい事が挙げられます。