投資は自己の資産を増やすことを目的として行うものですが、マンション経営によって効率的に自己資金の利回りを向上させる事が可能です。その仕組みについて解説します。
自己資金利回りとは
投資の効率性を表す指標として利回りという概念が用いられます。利回りとは投資物件の収益性の指標であり、投資額に対するリターンの大きさを表しています。
何を投資額やリターンとして考えるかによって利回りの種類は変わり、特にマンション経営では表面利回り、実質利回り、自己資金利回りなどがよく用いられます。なお、同じ収益率を表す指標であっても異なる名称が用いられる事があるので注意が必要です。
自己資金利回りは、企業分析で用いられる自己資金配当率（CCR）に類似した指標で、投下した自己資金に対し投資によって得られる利益の割合のことです。
不動産投資では自己資金利回りが重要
マンション経営は表面利回りよりも実質利回りが大切で、実質利回りと併せて自己資金利回りを大きくするための検討が大切です。この自己資金利回りを大きくできるのがマンション経営の特徴であり、株式投資にはない強みだといえます。
株式投資ほどのリターンを期待できないマンション経営の利点は、投資の安全性の高さのほかに、融資を利用する事によって小さな自己資金で大きな金額の物件を購入できる事にあるのです。
借入によって自己資金利回りを向上
低金利下では、一般的に賃貸経営を行うための不動産の取得に際して、金融機関からの融資を利用することで自己資金利回りが向上します。マンション経営によって得られる利益の不動産価格に対する割合（実質利回り）が借入金利よりも大きければ、借入額を増やす事で自己資金利回りは大きくなります。
例えば実質利回りが5％の物件では、全額自己資金で購入した場合の自己資金利回りは5％ですが、購入額の半分を2％の金利で借り入れた場合には自己資金利回りは8％に向上するのです。マンション経営は借入を利用してでも不動産を購入した方が良いと言われるのはこのためです。
絶対ではない自己投資利回り
実質利回りが借入金利を上回る限りにおいて借入割合を大きくすると自己投資利回りも向上しますが、借入割合が大きくなれば金利の変動リスクも上昇します。借入を行えば、必ず返済が必要となります。金利が上昇した場合には借入割合に比例して返済額が上昇し、返済を続けることが困難になるケースもありますので、単純に借入額を増やすことが投資家に良い結果をもたらすとは言えません。
不動産投資ローンを利用して賃貸用マンションを購入する場合には、物件自体の収益性だけでなく今後の金利動向にも十分に注意して借入割合、借入額などを検討する必要があります。
