マンションの賃貸経営において、空室となった場合には維持費として発生する固定費用が多いため、その内容と金額は十分に吟味しておく必要があります。
ローン返済と維持費
マンション賃貸経営の基本モデルは、購入の際に利用したローンの返済とワンルームマンションの維持費の支払いのほとんどを月々の家賃収入でまかなう事です。月々の自己負担をゼロ～少額に抑える事が望ましい投資計画といえます。ローンの支払い金額は、購入の際の借入金額、借入期間、金利などによって決まるため投資計画の段階で調整可能ですが、維持費についてはそのほとんどが固定費用となるため、調整の余地はほとんどありません。このため、必要となる維持費の金額を事前に把握しておく事が大切なのです。
賃貸経営に必要な維持費
区分所有であるワンルームマンションの賃貸経営に必要となる主な維持費には、固定資産税、都市計画税、保険料、賃貸管理費、管理費、修繕積立金があります。
固定資産税、都市計画税は公共団体から課税される税金です。保険料は火災保険、損害賠償保険などの加入によって発生する費用です。賃貸管理費は入居者からの賃料徴収、窓口対応を行う管理会社への報酬です。これはサラリーマンなど、本業を他に持つオーナーにとっては必要な費用となります。管理費はマンションの管理会社に支払う報酬、共用部分の水道光熱費、設備の保守点検費用で、区分マンションのオーナー全員で負担しています。修繕積立金は屋上の防水、外壁の改修など大掛かりな修繕に必要な工事費を積み立てるための費用であり、管理費同様に区分マンションオーナー全員が負担しています。
購入の際に注意を払う維持費
上記の維持費のうち、賃貸用ワンルームマンション購入に際して管理費と修繕積立金については特に注意が必要です。維持費は少額である事が望ましいとはいえ、管理費はマンションの日常的な維持管理に必要な費用です。管理費が相場と比較して低水準の場合には清掃回数が少なかったり、管理が行き届いていなかったりする可能性があるほか、今後の管理費値上げにつながる事もあります。また、修繕積立金については購入前の大規模修繕の実施の状況、現在の積立金の金額、今後の修繕計画について確認をする事が必要です。
管理費、修繕積立金はスケールメリットといって、区分マンションの戸数が多い方が各区分所有者の負担が小さくなる傾向があります。したがって、ワンルームマンション購入の検討に当たって中規模以上のマンションを選ぶ事も、維持費を抑える有効な手段となる事があります。
