所得税や相続税の減税効果、さらに低金利によって資金調達が容易になったことで、マンション投資が盛んに行われるようになりました。マンションの賃貸経営によって家賃収入を長期的に獲得できることは大きな魅力です。しかし、初期費用、運用費用など、賃貸経営には費用が発生します。この費用について十分な認識を持たなければ賃貸経営はうまくいきません。
初期費用について
マンションの賃貸経営を行うためには投資用のマンションが必要になります。投資用マンションを購入して運用を行うまでに必要なのが初期費用となります。投資用マンションの価格は立地や設備、新築か中古かなどで大きな幅がありますが、もし、2000万円のワンルームマンションを購入しようとした場合に初期費用として2000万円が必要になるかというと、そういう訳ではありません。
投資用マンションの購入に際しては金融機関の不動産投資ローンを利用することで、初期費用は少額となるケースが一般的です。このとき購入するマンションの担保評価が高ければ、より多くの融資を受けることが可能となりますので、購入金額が高額だからといって諦めることはないのです。また、担保評価が高い物件は賃貸需要が高いことも多く高稼働を見込めるため、結果的に運用に関わる費用負担が軽くなることも期待できます。
運用に必要な費用
マンション投資は賃貸経営ですから、運用によって家賃を獲得する際にも費用が発生します。運用時に発生する費用としては、固定資産税、都市計画税、管理費、修繕費、修繕積立金、保険料などが挙げられます。これらの費用を家賃収入から負担するのがマンション賃貸経営の一般的なモデルです。
この運用に要する費用については、一般的に家賃収入に対して30％前後が相場だと言われていますが、築浅のマンションや高い家賃が得られるマンションだと費用の割合が減少する傾向があり、地方都市や築年が古いマンションなどでは家賃収入に対する割合が40～50％になることも珍しくありません。
費用の発生を認識した賃貸経営を
以上のように賃貸経営には費用の発生が伴います。特に運用に関わる費用は、投資マンションに入居が無い場合でも発生することに注意が必要です。これに備えて、ある程度の余裕資金を手元に残すことが必要ですが、初期費用を多くすればローンの返済額を少なくすることが出来るというメリットもあります。
マンションの賃貸経営は初期費用と借入額、ローンの返済期間などを調整することによって運用に関わる費用の負担額が変わってきますので、これらのバランスを事前に十分検討することが大切です。
