マンションの賃貸経営を始めるには、まずマンションを購入することが必要になります。中古マンションを選べばマンション価格は安くなる傾向がありますが、マンションの築年数には十分に注意を払う必要があります。
マンションの築年数と耐震性
阪神大震災や東日本大震災などのような巨大地震を経験し、また、地震の活動期に入ったとも言われる中で、多くの人が住まいに対して安心を強く求める時代になりました。これは自分自身が住むために購入する居宅だけでなく、賃貸マンションに対しても同様です。特に耐震性の高いマンションに住みたいと思う人が増え、高い耐震性を備えたマンションには高い人気が集まる傾向にあります。このことから投資対象には高い耐震性を備えたマンションを選ぶことがお勧めなのですが、耐震性の判断の拠り所として築年数があります。
新耐震と旧耐震
投資マンションの購入に際して建築確認申請書を確認される事と思います。法律によって建物を建てる前に、当該建物が建築基準法や条例などに適合しているかの確認を受ける義務が定められており、この確認のために役所などに提出する書類のことを建築確認申請書と言います。日本では大きな災害などが起きると、その対策が義務付けられることが行われてきました。耐震性という点では、1981年6月がひとつの大きなポイントとなります。
全ての建物の耐震設計が1950年に義務付けられ、1964年の新潟地震、1968年の十勝沖地震の後、1971年に建築基準法が改正され、1978年の宮城沖地震の後、1981年6月に新耐震と呼ばれる耐震基準が設けられました。
1981年6月以前の基準は旧耐震と呼ばれ震度5程度の地震に耐えられることを基準としていましたが、新耐震では震度6～7程度の地震であっても倒壊しないだけでなく、建物内で生活をする人の生命を守ることに主眼が置かれています。
建築確認申請に記載された確認日が1981年6月以降であれば新耐震基準のマンションということになります。もし、建築確認申請が無い場合にはマンションの工期を考慮して、1983年以降であれば新耐震基準と推定できるという築年から確認する方法も有効です。
築年で気を付ける点
築年である程度の推測は出来ますが、2006年に発生した耐震偽装問題のように確認申請図面はあっても図面通りに施工されたかどうかという問題は残ることになります。この問題への対策として2007年には建築確認申請が厳格化されました。このような点から2007年以降の物件は耐震性に対する安心感が一段と高いといえます。しかし、築年が古くても十分な耐震性を備えた物件もありますので、耐震診断書などがあり、耐震性が確認できるものであれば取得して検討を行うというのも良い方法です。
