不動産経営を行うオーナーのほとんどはアパートローンを利用し、家賃収入を得ても返済の原資に充てていることが多いため、仮に長期間に渡り空室が出た場合や家賃を滞納する入居者が出た場合にはローンの返済ができなくなってしまいます。
この死活問題ともいえる状況を回避するため、不動産会社やハウスメーカーでは自社のサブリースで家賃保証や一括借り上げなどのサービスを提供していることがありますが、どのようなメリットとリスクがあるのか確認した上で利用しましょう。
サブリースとは？
オーナーのアパートやマンションなど、物件を不動産会社やハウスメーカーなどが一括で借り上げを行い入居者に転貸することをサブリースといいます。オーナーが物件を貸す相手は入居者ではなくサブリースを提供する会社になりますので、物件から得ることができる家賃収入が保証されて空室リスクをなくすことができます。
いわゆる又貸しによって家賃を保証してもらうことになりますが、サブリース会社の報酬は入居者が支払う家賃のうち10～15％分です。家賃収入が満額受取れなくなるのはデメリットに感じるかもしれませんが、滞納に備えた保証会社との手続きや入居者が入れ替わる時の空室期間のリスク、さらにはトラブル訴訟リスクなどを引き受けてくれるため、けっして高い報酬ともいい切れません。
サブリースを利用するメリットとは？
サブリースを利用することで、オーナーは賃貸経営を行う上での手間や負担が軽減されますし、他にも入居者確保のための建物の維持や保全に気を使う必要がなく、さらに確定申告の収支内訳書に住戸によって異なる入居者や賃料などを記載しなくてもよくなります
メリットだけではない？注意しておくべきこととは
ただし、サブリース契約を締結するときには、保証してくれる約定賃料を借上家賃として設定しますが、経済状況の変動などで賃料が変わったときに増減について請求可能という項目が記載されていることがあります。そうなると収入として得るはずの額が減額されてしまうかもしれませんので注意してください。
また、25年や35年など長期保証を謳うサブリース会社でも、経済や景気が影響して途中解約される可能性はゼロではありません。仮にサブリース会社が破綻してしまうと、入居者が退去するときに変換する敷金をオーナーが負担しなければならなくなる可能性もあります。
サブリース会社が大手建設会社やデベロッパーなどの子会社である場合、サブリース会社が健全経営していても親会社に不審な部分があれば連鎖倒産という危険性も考えられるため、事前に状況など把握した上でサブリース会社を決めるようにしましょう。
信頼できるサブリース会社を利用すること
サブリースは空室や家賃滞納などのリスクを回避できる方法なので、不動産経営を行うオーナーにとってはメリットばかりと感じるかもしれません。しかし利用するリスクについても把握しておかなければ、後で経営がたちいかなくなる可能性もあるため注意が必要です。
