高利回り物件のほうが空室リスクは高い? そのカラクリとは?

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不動産投資を行う時、やはり「利回り」がどのくらいになるのかが気になるところでしょう。同じ物件や似た物件がある場合、高い利回りの方が魅力に感じてしまうものですが、利回りだけで物件選びを行うことは大変危険です。そのため、高利回り物件にはどのようなリスクが潜んでいるのか、何を基準に物件選びを行えば良いのかを確認していきましょう。

 

利回りには種類がある点に注意!

利回りとは不動産購入額と年間収入額の割合ですが、実は利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類あります。

表面利回りは、単純に年間総収入を不動産購入額で割り、それに100%をかけて算出します。投資物件の情報で表示されている利回りとは、この表面利回りであることがほとんどです。

実質利回りは、「(年間総収入-各種費用)÷不動産購入額×100%=実質利回り」で算出します。なお、各種費用に含まれる費用には、管理手数料、維持管理費用、保険料、固定資産税などいろいろです。

高利回りだから利益が増えるわけではない

不動産投資で利回りは経営の目安になる大切な要素ですが、単に利回りが高いから利益が増えると考えないようにしてください。

表面利回りは「年間総収入÷不動産購入額×100%=表面利回り」で算出しますが、高い数値を示す物件は、年間総収入に対して不動産購入額が低いことをあらわしています。また、利回りは満室時を想定した数値である点にも注目しましょう。

不動産購入価格と賃貸重要は比例する?

不動産購入価格が高い物件は、賃貸需要が多い物件とも言いかえることができます。賃貸需要の高いマンションやアパートなどは購入価格が高くても、安定して入居者を確保できるでしょう。

購入価格の安さに飛びつくと・・・

賃貸需要が低いマンションやアパートの場合、不動産購入価格は安いので手頃に手に入りやすく、満室経営できれば高い利回りを維持できます。しかしニーズの低さから入居者を獲得できず、結果として利回りを悪化させるリスクを抱えることになります。高利回り物件は低利回り物件よりも、空室が生じる可能性が高いという点に注意しておく必要があります。

表示されている利回りはどちらの利回り?

表面利回りは実質利回りとは異なり、各種費用が考慮されていない状態での数値です。そのため、築年数が古い不動産などで高利回りが表示されている物件の場合、維持費などが多くなって利回りを下げる可能性も考えられます。

高利回り物件のリスクを理解した上で検討を!

低利回り物件の場合、不動産価格は高くても、駅から近距離であるといった好立地や、付帯設備が充実しているなど、いろいろな付加価値があると考えられます。

古い物件だとしてもリフォームなどのメンテナンスがしっかり行われていれば、入居者が途絶えることのない物件という場合もあります。

一見、利回りは低いと感じる物件だとしても、長期に渡って運用することで安定した収入が見込めるでしょう。

不動産投資は空室を作らず、安定した家賃収入を得ることが重要になりますので、利回りだけに捉われずに物件を選ぶようにしてください。