賃貸経営で保有するマンションは、適切な管理を行い、定期的に修繕などを施すことが必要です。その中でトラブルになりやすいのが、借主との原状回復費用を巡るトラブルです。そこで、マンションを保有する上で必要となる修繕工事の種類を理解し、誰が修繕にかかる費用を負担するべきなのか確認しておきましょう。
まずは保有するマンションの大規模修繕工事について
賃貸マンションで行う修繕には2種類あり、1つは外観など、マンションそのものに対する大規模修繕工事、そして借主と賃貸借契約を締結したことにより発生する入退去時の修繕工事です。大規模修繕工事は建物の資産価値を低下させず、マンションに住む方が安心して快適に暮らせるように、10~15年に一度、一定期間において実施される規模の大きな修繕工事です。
大規模修繕工事の内容
外壁の補修や張り替え、塗装などの改修工事、屋根と屋根裏、各戸のベランダに対する防水工事、給水ポンプ交換、鉄部の錆の塗り替えなどが、大規模修繕工事の主な内容です。
大規模修繕工事が実施されないと…
もし大規模修繕工事を行わずに放置していると、建物の様々な箇所に不具合が生じることとなるだけでなく、資産価値も低下していきます。マンションの各区分所有者は、大規模修繕工事に必要な費用を修繕積立金として毎月、管理組合に支払います。
入居者の入退去時に必要となる修繕工事
一方、収益物件としてマンションを保有し、人に賃貸している場合には、入居者が入れ替わるタイミングで修繕工事が必要です。例えば、室内のクリーニング、鍵の交換、壁紙やカーペット、畳の張り替えなどに加え、前の借主が損壊した箇所についても修繕する必要があります。
ここで問題となるのが、どこからどこまでが借主と家主、それぞれが負担する修繕費用なのかということです。
原状回復義務とは
借主の故意や過失、または注意義務を怠ったことで損壊が生じた場合に、元の状態に戻すことを原状回復といいます。
部屋を借りた借主は、賃貸借契約を締結して部屋を使用し、退去する際にはこの原状回復に対する義務を負っていますので、もし上記の理由で壊した部分があるなら修理しなければなりません。しかし、通常使用していたことによる消耗や、経年劣化による損耗などは原状回復義務の範囲には含まれません。
どこまでが原状回復?
賃貸物件における原状回復に関して、借主とトラブルになった場合には、国土交通省が公表している「原状回復を巡るトラブルとガイドライン」などを参考にすると、どのようなケースにおいて借主が負担すべき修繕に該当するのか、反対に家主が借主に請求することのできない修繕工事などを確認できます。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000021.html
修繕費用を巡るトラブルを避けるために
マンションの賃貸経営を行う上で、気持ち良く入居者に住んでほしいと思うものですし、退去のタイミングでもトラブルは避けたいものです。そのため、マンションを保有する上で必要な修繕工事の種類を把握し、誰がその費用を負担することになるのか、判断を間違わない様にしておきましょう。