100年に一度の渋谷の再開発を検証!投資なら渋谷エリア?

100年に一度の渋谷の再開発を徹底検証!

投資するなら渋谷エリア?

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最近、渋谷駅に行きましたか?渋谷駅に訪れて驚かれた方も多いのではないでしょうか。

現在渋谷は東急グループを中心に再開発事業が目白押しで、以前の渋谷駅とは比較にならないほどの変貌を遂げつつあります。

しかもまだまだ再開発途中という段階なのだから驚きです。

今回はそんな進化し続ける「渋谷」をテーマに、再開発による不動産投資への影響など、私も実際に行って体感したことも踏まえてお話します。最後までお付き合いください。

【目次】

1、大規模ビルだけでも8棟!渋谷の再開発に迫る

2、渋谷駅の「古今物語」

3、「渋谷エリア」で不動産投資をする際のポイント

 

1、大規模ビルだけでも8棟!渋谷の再開発に迫る

新宿駅の大規模再開発に続き、100年に一度の再開発と言われている「渋谷エリア」の再開発。駅と街を一体的に造り直すこの一大プロジェクトの目玉的存在をいくつかご紹介します。

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※著者がフリーハンドにて描写

 

(1)東京の空を独り占め 渋谷スクランブルスクエア

東急・JR・東京メトロの力を集結、渋谷駅の直上に3本のビル(東棟・中央棟・西棟)が建ちます。

すでに昨年11月1日に開業したのが東棟の「渋谷スクランブルスクエア」は早くも話題沸騰で、屋上展望テラス「SHIBUYA SKY」はインスタ映えすると話題で若者も大注目のビルです。

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※著者が撮影「屋上テラスからの眺め」

高さ230mあり、ヒカリエやセルリアンタワーを抜き、渋谷で一番大きなビルになりました。私も実際に「SHIBUYA SKY」に行ってきましたが、今まででありそうで無かったこの解放感は他では味わえません。

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※著者が撮影

開業後4日間で来館者数は延べ33万人を超え、東京ディズニーランド・シーの一日の平均来場者数約89,000人のペースとほぼ変わらない盛況ぶりを見せました。

総面積的に考えると、ディズニーリゾートの約5分の1以下の面積の渋谷スクランブルスクエアの来館者数の割合の多さを感じずにはいられません。

19階から45階の約73,000㎡のオフィスエリアには常時約6,000人以上が勤務する計算になります。

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※出典:東急電鉄

さらに注目されているのが、広大なシェアワーキングスペースです。多くの企業がワンフロアで働くことで、様々なコミュニケーションが生まれる可能性もあり、オフィスシェアリングは未来の働き方なのかもしれません。

 

(2)「聖地」 渋谷ストリーム

東急グループ単独開発のニュースポットです。

Googleを代表とする「クリエイティブワーカーの聖地」として新たな次代の流れを生み出し続けたい、という想いを「渋谷ストリーム」という施設名に込めたそうです。

すでに開業から1年以上が経過したが、渋谷の街に溶け込む、独創的な外観デザインが特徴で地上35階建ての高層ビルで、2012年開業の「渋谷ヒカリエ」に次ぐビッグプロジェクトでした。

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※著者が撮影

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※出典:渋谷ストリーム

建設中の現場で欅坂46のデビューシングル「サイレントマジョリティー」のミュージックビデオの撮影が行われたことで有名になったが、今はGoogle日本法人「グーグル合同会社」がオフィスを一括借り上げしたことでも話題になったビルです。

 

(3)オリンピック後の目玉! 渋谷駅桜丘口再開発

次に紹介したいのが、オリンピックイヤーに本格的に始動予定の桜丘口地区の再開発です。こちらも東急グループが主体となって行う再開発で、下図のように渋谷駅の南東のエリア一体の大規模再開発で合計3棟のビルが建設されます。

ここでは詳細に関しては触れませんが、現在は解体作業が始まっており、2023年を目安に竣工予定となります。

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※著者がSHIBUYA SKYより撮影

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出典:渋谷駅桜丘口地区市街地再開発組合 東急不動産株式会社(PDF)

 

(4)まだまだ進化する!「渋谷ヒカリエ」

2012年に完成した「渋谷ヒカリエ」が将来的には渋谷駅と一体化するという構想も出来ており、よりすっきりとした駅前になる予定です。

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出典:渋谷駅街区土地区画整理事業

 

2、渋谷駅の「古今物語」

渋谷駅は元々JRのみの駅でしたが、世田谷に人口が集中したこともあり、各地下鉄が栄えたことにより、若者が集まるビッグターミナル駅へと成長しました。

そんな渋谷駅の歴史を振り返ってみます。

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出典:渋谷文化PROJECT

合成写真のようですが、現実の写真となります。

この幻のケーブルカー、当時は写真のように高い建物もない渋谷の街ですから、見晴らしは良かったと思いますし、何よりも絶大な人気を誇ったそうです。

ここから約70年。渋谷スクランブルスクエアの展望台の眺めは、当時の人々からは想像も出来なかったのではないでしょうか。

ただ渋谷は常に流行の最先端の街と言われます。戦後まもなくでもこういった冒険心に溢れた乗り物が現れるなど、今も昔も話題性のある駅でした。

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出典:東急グループHP「1960年代の渋谷駅」

その後も交通の要所として、そして情報発信の街として栄え続けた渋谷駅。常に開発が進みましたが、今回の渋谷の再開発は過去に例を見ないほどの大きな再開発と言えます。

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出典:東急グループHP「1990年代の渋谷駅」

 

(2)渋谷駅の価格相場の推移

続きまして渋谷駅の公示地価の推移をご覧ください。

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近年うなぎ上りに上昇しているのが分かります。渋谷駅から150mの宇田川町では坪8000万円を超える金額になっています。

もちろん都内のどこの地域もリーマンショック後からは回復上昇しているのですが、ここまで上昇し続けているエリアも珍しいです。

 

(3)これから予想できること

2027年に「渋谷スクランブルスクエア 中央棟・西棟」の完成により渋谷の再開発は一旦落ち着きを見せます。この開発が終わるまで、渋谷駅周辺の公示地価は上昇し続けることが予想できます。

3、「渋谷エリア」で不動産投資をする際のポイント

(1)渋谷駅を買うな?!

不動産投資において、渋谷の再開発ラッシュにより、就業人口や土日の観光客数も上昇することが予想できますが、地価の上昇に対して、賃料の上昇が追いつくかという部分が課題になります。

まだ地価上昇する以前の渋谷駅でしたら良かったのですが、現時点でも賃料は高く、今後はもっと高くなる可能性も高く、繁華街としての一面もあり、住まいとして考えている入居者は少なく、投資としての渋谷駅は「割が合わない」と言えます。

それを考えると、不動産投資をするのにわざわざ渋谷駅が最寄りの物件を買う必要はありません。

 

(2)渋谷に直通の好立地駅はどこか?

では渋谷駅ではなく、どのエリアでの不動産投資が良いのでしょうか。

それは「渋谷駅に直通の駅」エリアの物件で不動産投資をすることです。

高輪ゲートウェイ駅の場合もそうですが、自分の通勤する会社がある駅に住みたい人はあまり居ません。

ただ、通勤に時間や労力をかけたくないという意見は多く、その為、乗り換え無しにダイレクトアクセスできる駅に住みたいという需要は多くあります。

では渋谷駅まで10分以内の直通駅はどこの駅かを挙げてみます。

①東急東横線

代官山駅→中目黒駅→祐天寺駅→学芸大学駅→都立大学駅(ここまでで10分)

②東急田園都市線

池尻大橋駅→三軒茶屋駅→駒沢大学駅→桜新町駅(ここまでで10分)

③京王井の頭線(各駅で10分以内の立地)

神泉駅→駒場東大前駅→池ノ上駅→下北沢駅→新代田駅→東松原駅→明大前駅

④東京メトロ副都心線

明治神宮前駅→北参道駅→新宿三丁目駅→東新宿駅(ここまでで10分)

その他、半蔵門線や銀座線は山手線の内側ですので除外していますが、もちろん好立地と言えます。

上記の「渋谷駅ダイレクトアクセス駅」は投資に向いている物件と言えます。

 

(3)あえて少し古い物件を買う

さらに不動産投資において注意しなければならないのが、住まいとは違いますので新築が必ずしも良いという訳ではありません。

現在新築マンションは以前の記事にも書きましたが、価格が高騰しすぎていて、投資効率が悪すぎます。もちろん価格が安ければ新築に越したことはないとは思いますが、なかなかそうはいきません。

最近の渋谷近辺の相場観を見ていると、できれば古すぎない築10~20年の中古物件であれば、価格と家賃のバランスが良いと言えます。