不動産投資の「都市伝説」は信じてはいけない~Part3~

信じてはいけない!?不動産投資の都市伝説~Part3~

金融知識が乏しい日本人は要注意!

 

不動産マッチングサイトのEstate Loveに掲載されました

 

不動産投資の前に金融知識が乏しいと言われている日本人。

恥ずかしくて今さら聞けないと思っているアナタ。

不動産投資業界に伝えられている都市伝説的な説を徹底解説 第3弾です。

今回は金融知識に関する都市伝説に迫ります。

 

果たして嘘か真か…?

 

ご自身の目で、そして頭で理解し、確かめてみてください。

それでは最後までお付き合いください。

 

目次

  • 変動金利の方が良いと言われましたが本当?!
  • しばらく金利上昇しないと言われたが本当?!
  • 今が一番いい時期と言われたが本当?!

まとめ

 

  • 変動金利の方が良いと言われたが本当?!

 

変動金利と固定金利。

違いは貸出金利が変動するか、固定のままかです。

 

さらに変動金利には変動時、即時変動で支払額も変わる変動金利と、一定期間(5年ルール)は支払額が固定で、5年ごとに変動する変動金利とがあります。

また固定金利にも2年固定や5年固定、35年固定など様々な固定期間が存在します。

 

それではまずそれぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。

 

 

 

■変動金利

≪メリット≫

  • 当初貸出金利が固定金利より低いものが多い
  • 景気に連動することが多く、当初貸出金利よりも下がった場合、支払額も下がる
  • 売却前提の場合、低い金利の時に購入して、金利が高くなった時に売却をすると、固定金利選択時よりも利益が大きくなる

≪デメリット≫

  • 景気に連動する為、金利上昇するリスクがあり、支払額が上がる可能性がある
  • 変動することで支払い額が変わる為、予期せぬ上昇が起きた時に支払えないリスクもある
  • 途中で固定金利を選択することは出来ない

 

 

■固定金利

≪メリット≫

  • 毎月の支払額が固定期間中ずっと固定の為、安定した返済計画が見えている
  • 前提的な金利上昇時でも支払額が変わらない為、好景気になればなるほど強みは増す

≪デメリット≫

  • 低金利時代には変動金利よりも貸出金利が高い為、不景気には弱い
  • 長期固定で組んでしまうと途中で変動金利を選べなくなる

 

変動金利と固定金利のメリット・デメリットをお伝えしましたが、目的や所有者の性格にもよるので、一概に変動金利が良いとは言い切れません。

 

変動するリスクを考えると、短期売却を考えているなら今の時代は変動金利が良く、長期所有をイメージするならば固定金利を選択するなど、考え方によっても変わってくるのですが、投資用不動産においては、変動金利と固定金利との金利差が非常に大きい為、ほとんどの投資家が現状金利の低い変動金利を選ばれているというのが事実です。

 

その中でも下記図のように、短期プライムレート連動型の変動金利がおススメです。

変動リスクも長期プライムレートより少なく、金利も低いからです。

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不動産投資を検討した場合、融資利用で考える以上、金利は低いに越したことはありません。

変動金利が良いとは言い切れませんが、現在の低金利時代においては長い目で見れば固定金利でも良いですが、変動する理由の多くは経済状況と言えます。

 

経済が好景気を迎えれば金利も上昇しますが、不動産価格も上昇することを歴史が教えてくれています。金利上昇期は売却益を得るチャンスとも言えます。

 

 

  • しばらく金利は上昇しないって言われたけどホント?~

 

これも不動産会社の営業マンはよく言うセリフのようです。

ではホントに上昇しないのでしょうか?

 

結論から話すと

「上昇しないというのは嘘です」

 

ただ正確に言うと「上昇すると思っていた過去に購入されていた投資家が結果、金利が上がっていない」という状況であることは事実です。

先ほども確認しましたが、下のグラフの通りリーマンショック以降、基本的にはずっと金利は低いままです。

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特に多くの不動産投資用の融資の指標となる短期プライムレートに関しては2009年以降一度も変動していないので、約10年金利は変わらなかったという投資家がほとんどです。

 

ただこれから先の10年、20年に関しては分からないです。

誰にも正確な予想は出来ません。

 

一つだけ言えるとしたら、いきなり金利が変動して支払いも変動する即時変動型の変動金利で融資を受けている方がいたら注意が必要です。

それ以外の方は変動金利でも支払額が5年間変わることはないので、そこまで恐れることはないでしょう。

変動金利を選択する場合は「5年ルール」がついているか、「上限125%ルール」が付いているかの確認を必ずしましょう。

 

125%ルールはどんなに金利が上がっていたとしても、支払額がその前の5年の毎月払いの1.25倍までしか上がらないように設定されていますので、急な金利上昇が起きたとしても対応策を考えることが可能です。

 

  • 今が一番いい時期と言われたがホント?

 

これはいつの時代も営業マンが口にする言葉でしょう。

 

果たして、真に受けて信じても良いのでしょうか?

 

こちらに関しては、不動産投資は今の時代、常に早く始めた者勝ちであると言えます。

今が一番いいかは今が過去になって比較してみないと何とも言えませんが、仮に家賃90,000円の物件を検討している場合、一日でも早く始めることで一日早く家賃収入が発生します。

 

つまり遅く始めれば始めるほど、一日3,000円の不労収入が入る時期を逃しているということが言えます。

 

もちろんだからと言って、どんな物件でも良いから始めましょうと言っているわけではありませんが、完ぺきを求めすぎて、良い物件、良い条件を逃すくらいなら、一日でも早く始めた方がお得と言えます。

 

特に人生は一日一日と、どんどん終わりに近づいていきますので20代以外の方は、働ける健康年齢などを考えると早いに越したことはないと言えます。

 

 

まとめ

 

今回は金利やスタート時期に関する都市伝説的な話をしましたが、いかがでしたでしょうか。

皆さんの不動産投資選びの判断基準のひとつになれば幸いです。

 

 

どんな不動産投資が良いのか聞きたい方は、いつでも私にご相談ください。