本当に不動産価格は下がるのか？！
来年予定のオリンピック後の不動産を大胆予想！
未曾有のコロナ禍の影響で延期になってしまった『東京オリンピック』
不動産投資を考えたときに、そもそもオリンピック開催後は不動産価格が下がるのではないか？
といった疑問を抱いたことはないだろうか？
先のことは誰にも分からないけど、様々なデータから見えてくることもあります。
今回は、そんなオリンピック後の不動産を大胆予想したいと思います。
日本の未来をイメージしながら最後までお付き合いください。
目次
- 不動産価格の高騰はいつまで続く？
- オリンピック開催後の日本。過去の世界の開催地から分かること
- 二極化が進む日本の不動産価値
- オリンピック開催後の東京の不動産を大胆予想！
・まとめ
- 不動産価格の高騰はいつまで続く？
2020年の東京オリンピック開催決定が決まったことにより、今まで以上に世界から注目される東京。前回の記事でも書きましたが、オリンピック施設の建設による、建築費、人件費等の高騰などで、不動産価格が上昇し始めました。（下図参照）
http://www.mlit.go.jp/common/001278226.pdf
このグラフからわかることがあります。
・2013年以降、不動産価格指数が全国的に高騰していること
・特にマンション価格指数が著しく高騰していること
このようにマンション価格が高騰している理由はいくつかありますが、鉄やコンクリートなどの資材の価格上昇、また職長クラスの職人の不足などが、オリンピック開催決定を引き金に起きたことで、マンションが価格高騰しています。
価格高騰のもう一つの理由が、史上最低金利と言われる「マイナス金利政策」により、住宅ローン利率が、過去に例を見ない低金利となり、住宅購入ラッシュが起きているということがあります。その結果2016年にはバブル期以来の不動産融資額を更新しました。
こうした背景から言えることは、超低金利時代が続く限り、不動産価格が下がることはないのではないでしょうか。
- オリンピック開催後の日本。過去の世界の開催地から分かること
それではオリンピックが終わると、日本はどうなっていくのか？
過去に開催をした世界の都市と比較してみていきましょう。
※観光庁ホームページより抜粋
http://www.mlit.go.jp/common/001029815.pdf
観光庁が発表しているように、開催国では、開催前から徐々に観光客は増えて、開催後はさらに観光客が増えると予想しております。
ところがコロナ禍の影響で観光どころか国内旅行もままならない状況です。
本来ならば、オリンピック後はインバウンド観光客数は増加の傾向にありますが
旅行業に関しては長期的な打撃を受けるのではないでしょうか。
ただ住まいとしての投資用不動産は大きな影響を受けないと予測できます。
- 二極化が進む日本の不動産価格
2021年のオリンピック開催後、日本はどうなっていくのでしょうか？
。
人口増減率等を見ても、地方と東京とで二極化が進むことはデータからも分かります。
（出典：統計局）
全国の人口が年々減っていく中、東京の人口は2035年まで増え続けて、その後は緩やかに下っていく形になります。2060年には日本の人口は8700万人まで減少すると予測されていますが、この先の日本が抱える課題は山積みです。
ただ不動産投資に関しては賃貸需要が重要ですので、東京の都心部での不動産投資は、引き続き需要が多いのと、立地が良ければ良いほど、需要は高まり、賃料の上昇や売却時の価格高騰も期待できるのではないでしょうか。
まさに地方と東京（首都圏を含む）の二極化が進むことは想像がつくのではないでしょうか。
- オリンピック開催後の東京の不動産を大胆予想！
では東京の未来を再開発に合わせて考えてみましょう。
オリンピック開催に関係なく、東京は人口が増え続けていますが、その大きな要因の一つに新設オフィスビルの延べ床面積の上昇が挙げられます。
2021年以降も渋谷を代表的に大規模な再開発が各地で行われていますので、そのたびに新しいオフィスビルに一流企業が集まり、その企業が出て行ったビルに別の会社（テナント）が入居していく状態が続きます。
オフィスビルが増えていくということは、そこに働く人口も増えていくことになります。
するとそこに通うために、通いやすい路線に住みたい人々の需要も高まります。
そうなると、その路線に対する賃貸需要も上昇し、人気が増えて結果として家賃が上昇する確率や不動産価格が上昇する確率も上がります。
このようにオフィスビルを中心とした再開発は2021以降も続きますが、再開発が終わってから買うのと、新しいオフィスビルができる前に買うのとでは、不動産価格にも大きな違いが出てきます。
まとめ
今回は2013年以前築の中古マンション投資がベストであるという話をしましたが、いかがでしたでしょうか。始めるならば今のタイミングは金利情勢や審査基準も以前より低い区分マンション投資。長期ローンなども活用して築6年以上の都心の物件を狙うには、良い時期ではないでしょうか。
著者：高澤 啓
