【学生だけで満室!?】都心マンションの賃貸需要とは

突然ですが、不動産投資を取り組む上でのリスクをご存じでしょうか？

金利上昇や地震など様々なリスクがある中で空室が一番のリスク（注意点）だとお考えの方が非常に多くいらっしゃいます。

マンション経営はその性質上、社会的信用力を活用することで金融機関からの融資を受けることができるので、少ない自己資金を元手に入居者様から入る毎月の家賃（他人資本）を使ってローンの返済を行っていくという方法で、取り組むことができます。

ローンの返済を入居者様の家賃 (他人資本) で賄っているということは、毎月の家賃が入らないと月々の自己負担が増えてしまいますよね。

なので、マンション経営では、「空室期間を短くする」というのがポイントになります。

では、空室期間を短くする為にはどうすればいいのか？

その答えは、入居者様が住みたいと思う賃貸需要の高い物件を選ぶことです。

一般的に東京は日本で一番人口が多いと言われていますが実際はどうなのでしょうか？

今回は大学に注目して見ていきましょう！

【日本一の学生数を有する東京都】

またまた突然ですが、東京都内には一体どれくらいの大学、学生の方がいると思いますか？

まず、日本全国には807校の大学 (国立、公立、私立)、2,930,963人の学生がいます (R4年度学校基本調査より)。

その中で、東京都にある大学数は143校と全国の約18%、学生数でいうと766,735人 (約26%) が東京に集まっています！

図1; 政府統計の窓口「大学の都道府県別学校数及び学生数」を参考に筆者が作成

※大学数は国立、公立、私立の合計になります

参考; 政府統計の窓口　学校基本調査　

近年は、コロナなどの感染症蔓延により、都内の人口流出が報道され、すでにマンション経営に取り組まれている方や、検討段階にいらっしゃった方も不安だったかと思います。

しかし実際のところは、東京都は毎年4月には転入数が転出数を上回り、26年連続の転入超過（1995年～2021年）になっています。

参考; 住民基本台帳人口移動報告2021年（令和３年）結果の要約

就職や進学で上京する方が毎年一定数以上はいることが分かりますね。

そんな中、最近では「大学の都心回帰」が多くみられ、さらに学生数を確保しようとする動きもあります！

【大学の都心回帰がもたらす効果】

大学の都心回帰には、近年の社会現象でもある少子高齢化による学生不足を、利便性の良い都心に移したり、他の学校にはない新しい学部の新設することにより志願者を増やそうという狙いがみられます。

では、実際に最近あった大学の都心回帰をみてみましょう。

【東京都】

2021年　日本女子大学西生田キャンパスが目白キャンパスに移動

2023年　中央大学多摩キャンパスが茗荷谷キャンパスに移動予定

2025年　東京理科大学野田キャンパスが葛飾キャンパスに移動予定

図2; 関東地方の主な大学のキャンパス移転

引用元; 朝日新聞デジタル (2022年5月15日) https://www.asahi.com/articles/ASQ5F6WZLQ5CUTIL03N.html

【横浜・川崎】

2020年　横浜国立大学みなとみらいサテライトキャンパスが新設

2022年　関東学院大学横浜・関内キャンパスが新設予定

2022年　川崎市立看護大学設立

図２：横浜・川崎エリアの大学のキャンパス移転 (筆者が作成)

このような大学の都心回帰がマンション経営にもたらす効果は、たくさんあります。

例えば、都内に大学が増えることにより、キャンパス周辺だけでなくアクセスがしやすいエリアに住む学生が増える可能性が高まります。

また学生以外の、学校に勤める方などの賃貸需要も増えることが予想されますし、人が集まることによりインフラ整備や再開発が行われる可能性が高くなり地域が活性化、キャンパスの新設の際には更に街が整備されるので、街の魅力があがることが考えられます。

1人暮らしをする社会人だけではなく、学生のニーズも拾える東京都区部や横浜、川崎エリアは、賃貸需要もより伸びてきそうですよね。

【まとめ】

・不動産投資では入居者様が住みたいと思う賃貸需要の高いエリアの物件を選定することで空室のリスクを最小限に抑えることができる

・大学数と大学生数が日本で一番多い東京は都心回帰によるキャンパスの新設・移動によりこれからも学生数が増加する見込みがある

・大学の都心回帰により学生や学校職員などの賃貸需要が見込まれ、インフラの整備など再開発が行われる可能性が高く、結果として地域の活性化が見込まれる

マンション経営において空室期間を短くすることがポイントですが、重要なのは退去が起きてもすぐに入居者様が見つかるエリアの物件を選ぶことです。

SRコーポレーションでは、賃貸需要が見込めやすい、都心の物件を中心に厳選してご紹介させて頂いておりますので、物件についてや不動産投資について気になることがあればいつでもご相談くださいませ。

今回の記事は以上です。

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