東京という都市は世界的に魅力度の高い都市であることはご存じでしょうか？
森記念財団都市戦略研究所が毎年発表する「世界の都市総合力ランキング」では、ロンドン、ニューヨークに次いで東京が第3位と上位に位置しております。
図1；森記念財団都市戦略研究所HP 「世界の都市総合力ランキング2022概要版」https://www.mori-m-foundation.or.jp/pdf/GPCI2022_summary.pdfから抜粋して引用
そんな魅力度の高い東京ですが、実は不動産の価格は世界に比べると割安であり世界の投資家からはお買い得と人気が高いです。
なぜ人気が高いのでしょうか？
その理由の一つは『東京不動産の安定性』によるものです。
今回は世界の都市総合ランキングの上位３カ国(ロンドン、ニューヨーク、東京)に絞って比較し、皆さんと一緒に見ていきたいと思います。
■東京の不動産の価格は年々上昇中！？
『東京の不動産価格は高いのでは？』『今は買うタイミングではないのでは？』『突然価格が下がってしまうのではないか？』
このようなお声をお聞きすることは非常に多いです。
では、今後東京の不動産価格が上昇するタイミングもしくは下落するタイミングはあるのでしょうか？
結論から述べると、東京に関して言えば極端な上昇・下落は考えづらいです。
図2）引用；日本不動産研究所『第18回国際不動産価格賃料指数』(2022年4月現在)
上記の図2は、2010年10月の指数を100.0とした時の直近5年間のマンション価格と賃料の増減が分かるグラフとなっております。
ご覧頂くとわかる通り、東京の不動産は家賃と物件価格が安定しており、その価格自体も、ロンドンやニューヨークと比べると低く、お手頃感があるかもしれません。
みなさんは収益還元法という言葉を聞いたことはありますか？
収益還元法とは不動産価格の評価方法の一つで、その対象の不動産が生み出すであろう収益に着目して評価額を出す方法です。
つまり収益を生み出すもの＝家賃が安定している物件は、価格も安定しやすいことになります。
※世界各都市の評価方法は異なり、収益還元法以外の鑑定方法も採用されます。
■東京の物件が安定している理由とは！？
図2によって東京の家賃に急激な価格変動がないことが分かりましたね。
長年空室物件になってしまったお部屋などは入居者様探しのために家賃を下げざる負えなくなる場合もあり、それによって物件価格が変動してしまう場合もあります。
東京の物件が安定している理由を見てみましょう。
【図3】東京都の一般世帯数及び1世帯当たり人員の推移
引用；東京都『東京都の一般世帯数及び1世帯当たり人員の推移』(2019年報道発表資料)https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2019/03/28/33.html
図3は東京都の一般世帯の人数が年々どうなっているかを表した図です。
年々単身者の割合が増え、2035年頃には単身世帯の数がピークとなりその比率が50%を超えると予想されています。
単身者数が増えるということは、単身世帯が好みやすい一人暮らし用のマンションの需要も増えるということになります。
需要の安定した場所で所有することが1つのポイントになりそうですね。
■今後の東京
他にも東京の不動産には伸びしろがあります。
例えば、2027年開通予定のリニア新幹線や2025年に完成予定の高輪ゲートウェイ駅の商業ビルなどの再開発も予定されております。
いずれ世界トップの都市になりうることを考えると、楽しみが尽きません。
まだまだ東京には、世界の主要都市に負けない魅力がたくさん詰まっております。
■まとめ
皆さんいかがでしたでしょうか。
世界から見た東京の不動産の安定性は、収益還元法と価格・家賃の増減からわかります。
今一度、皆さんにローリスクミドルリターンの資産形成の強みを認識して頂き、東京の不動産投資を始めるきっかけになれば嬉しいです。
マンション経営は時間を味方につけた資産形成ですので、ご検討中の方にも、既にお取り組み頂いている方にもこの記事をきっかけに広い視野を持って頂けましたらとても幸いです！
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