お客様の声大手不動産会社で商業施設やホテルの企画・開発の陣頭指揮を取る傍ら、2戸を所有している中村様にお話を伺いました。

mic大手不動産会社で商業施設やホテルの企画・開発の陣頭指揮を取る傍ら、2戸を所有している中村様にお話を伺いました。

オーナー
大手不動産会社勤務 中村高士様

以前から興味があったマンション経営

— 不動産会社にお勤めと伺っていますが
いわゆるデベロッパーと呼ばれる、大規模な都市開発を手がける会社で、実際に商業施設やホテルなどの開発部門を統括しています。今も都内や京都、福岡などで複数のプロジェクトが進行しているので、オフィスで座っている時間よりも、現場を回っている時間のほうが長いくらいです。

— その道のプロがマンション経営に興味を持ったきっかけを教えてください
仕事柄、不動産経営には興味を持っており、以前は賃貸マンションの開発をやっていましたので、「いつかは自分のマンションを持ちたいな」という漠然としたイメージはありました。
ある時、地元でふらっと新築マンションの内覧会に入ったところ、一般の分譲ではなく投資用マンションの内覧と聞かされ、なるほどそういう形態もあるのかと感心しました。
それからしばらくして異動となり、関西から東京にやってきました。当初は多忙でほとんど自席にいることはなかったのですが、しばらくするとゆとりも出てきて、落ち着いてデスクワークをする時間も増えてきました。そのときに木村さんからの電話があったので、これまで興味を持っていたマンション経営について説明を聞いてみようと、会うことにしました。
それをきっかけに木村さんからいろいろ教えていただき、特に節税効果に魅力を感じて始めることにしました。

2戸を所有してわかった立地の重要性

— 物件選びにはかなりこだわったとか
関西出身で東京に来たのが6年前、仕事で行かないところにはまったく土地勘がなかったのですが、購入することを決めてからは積極的に情報収集を始めました。
人気のエリアを調べて実際に街を歩いたりして、「山手線の内側で中央線の北側」、つまり御茶ノ水とか飯田橋あたりがよかったのですが物件が見つからず、なかなか決まりませんでした。しばらくしてご提案いただいたのが、1戸目となる三宿の物件でした。最寄りの三軒茶屋は周囲に学校も多く、三宿自体が人気の街だと知っていたので、これは良いと感じました。ちょうど入居者の入れ替わるタイミングだったので内覧したところ、設備が更新されて物件価値が高いなと感じたので、購入を決意しました。

— 2戸目は蒲田だそうですね
当初から複数所有を考えていたところ、次に蒲田の物件を紹介されました。蒲田は、羽田エリアの再開発や空港業務に関わる方々の居住ニーズが高いので空室リスクが低いと判断し、すぐに購入を決めました。

— 2戸目を購入したあと気づいたことがあったとか
先にも話しましたが、東京についてあまり詳しくなかったので、どこのエリアに人気がある、ということに対しての実感がありませんでした。ところが三宿、蒲田を所有したことで、それを強く認識しました。というのは、三宿を購入した途端に、他の不動産業者から売却を打診するDMや電話がたくさん来るようになったのです。ところが蒲田はまったく来ない。つまり三宿の物件は人気という面では蒲田と比較にならないぐらい地の利があるということを肌で理解しました。
もちろん、蒲田の物件が悪いわけではなく、継続した家賃収入が期待できるのですから、ストックとして持つには良い物件です。そのことを体験できたのはすごくよいことで、今後の方針に大きく影響を受けました。

4戸所有を目指す

— 始めた動機が節税対策ということでしたが
ちょうど住宅ローン控除が終わる年で、節税対策について考えているところでした。資産形成よりは、そちらの動機が強かったですね。経費を計上することで所得控除を受けつつ、含み資産を増やしていけるというのは、自分にとって非常に魅力的です。
現状は家賃収入に対して、返済が若干上回る状態ではありますが、確定申告後の所得税還付と住民税の低減によって、トータルでは黒字になっています。このように家計に影響を与えずに運用できているので、妻も納得しています。
特に今は住宅ローン、そして4人いる子供の教育費もかかる時期ですから、マンションの収益+還付金で資産を増やしていけるのはとても魅力的です。

— 4戸所有を目指されているそうですね
節税効果が得られ、銀行の与信範囲内で物件を増やしたいと思っており、それが4戸ぐらいかなと考えています。ただ、先ほどお話したとおり、家計に影響を与えないという妻との約束もありますので、収支のバランスや中長期の運用計画などを考慮しながら検討を始めていますから、次の提案に期待しています。

丁寧に対応してくれる担当者

— 担当営業の木村の対応はいかがですか?
まだお若いこともあり、質問したことに即答できないこともあるのですが、先輩マネジャーの力を借りて一生懸命対応してくださるので信頼しています。収益シミュレーションはわかりやすく、銀行とのやり取りや確定申告のサポートなども手厚く対応してくれているので、他の業者に相談しようと思ったことは一度もありません。
木村さんとは、マンション経営を一緒に学ぶ同士としての感覚が強いですかね(笑)。会うたびに成長の過程が見られるので、今後を大いに期待しています。

— SRコーポレーションに期待することは何でしょうか
私は都市開発に携わっているということもあり、不動産や土地に関しては強いこだわりがあります。その一つにブランドの大切さ、というものがあります。まさに「三宿」と「蒲田」の違いはそれに代表されるように、土地土地によってまったく異なる「ブランド」があります。特に複数所有する場合、そのブランドを念頭に置いて、「売り抜けるのにいい物件」「長期保有してストックとする物件」など、さまざまなポートフォリオを提案いただければと思います

最終目標は黒字化

— 最後に今後の展望をお聞かせいただけますか
今は給与収入があるので節税対策が主眼ですが、遠くない将来、退職してからは節税対策の必要がなくなります。そこからは家賃収入で黒字化したいので、その時がターニングポイントになるでしょう。さほど値下がりせずに売ることができれば、別の物件に買い換えるといったこともあり得るかと思います。そのためにも3戸目、4戸目はそう遠くない時期に手に入れて、うまく運用したいと思います。

ご所有後の運用についてもご相談ください

中村様は本業が不動産、それも実際にデベロッパーの最前線で活躍されている方なので、たくさんのことを学ばせていただいております。一日も早く中村様の頼れるパートナーになれるよう頑張っていきたいと思います。
将来は家賃収入のみでの黒字化を目指すとおっしゃっておられますが、例えば売却益でローンを繰り上げ返済することで、既存所有物件の黒字化を実現する方法もございます。このように、お客様のニーズに合わせた運用についてもお気軽にご相談ください。
(営業部 木村純也)